En 2005, lorsque le maire de l’époque, Michael Bloomberg, a proposé de rezoner certaines parties des quartiers de Williamsburg et de Greenpoint à Brooklyn, la célèbre urbaniste Jane Jacobs lui a adressé un avertissement. Dans l’une de ses dernières notes avant sa mort, Jane Jacobs prédisait que le rezonage « enrichirait peut-être quelques promoteurs insouciants et ignorants, mais au prix d’une erreur laide et insoluble ».

Dans les années qui ont suivi, l’avertissement de Jacobs a ressemblé à une prophétie. Alors que les loyers augmentaient parallèlement à la nouvelle ligne d’horizon de l’arrondissement, les critiques dénonçaient le coût du boom. Aujourd’hui, des quartiers comme Williamsburg sont synonymes de gentrification. En novembre dernier, les loyers médians ont atteint un niveau record de 3 675 dollars par mois – une augmentation de 27 % par rapport à l’année précédente – et ils vont beaucoup plus loin le long du front de mer. Les récentes tentatives de la députée Alexandria Ocasio-Cortez de préserver les quartiers de son district du Queens rappellent les craintes d’avant la Grande Récession des militants de Williamsburg, qui déclaraient que « la poursuite du développement au prix du marché est une menace pour la population locale à faible revenu. »

Mais une nouvelle étude du département de l’urbanisme de la ville de New York (DCP) montre que ces affirmations étaient – et sont – exagérées. L’histoire du rezonage à Williamsburg et Greenpoint montre que la croissance ne doit pas nécessairement conduire au déplacement des résidents pauvres et minoritaires. Au contraire, la gentrification peut servir de vecteur d’intégration et de mobilité socio-économique.

Dans le nord de Brooklyn, par exemple, le front de mer, autrefois site d’une industrie très polluante, s’est enrichi de nouveaux parcs, d’écoles et de plus de 12 000 logements depuis 2007. À la suite du rezonage de 2005, les promoteurs ont construit des aménagements plus denses et à usage mixte le long de 175 pâtés de maisons adjacents à l’East River, en plus de 2 000 logements abordables et de la préservation de 1 000 autres logements. En revanche, la ville de New York a collectivement développé moins d’unités de logement dans les années 2010 qu’elle ne l’a fait pendant la Grande Dépression. À Williamsburg et Greenpoint, cependant, des plans sont en cours pour construire 4 900 unités le long du front de mer, plus 2 600 autres dans une zone adjacente, récemment rezonée.

Williamsburg et Greenpoint ont construit, et les gens sont venus. Entre 2007 et 2017, alors que le nombre de New-Yorkais a augmenté de 6 %, la population du front de mer rezoné de Williamsburg a grimpé de 41 % pour atteindre plus de 45 000 habitants. Ces nouveaux arrivants étaient généralement plus jeunes, et beaucoup ont fondé des familles. Environ 160 000 personnes, enfants et autres, vivent désormais à Greenpoint et à Williamsburg. Voilà pour « l’authenticité crasseuse », regrettait le New York Times.

Le front de mer s’est développé tout en conservant sa diversité. Quelque 30 000 résidents blancs de plus ont élu domicile à Williamsburg et Greenpoint entre 2000 et 2015. Mais les parties les plus denses et les plus urbanisées du front de mer de l’arrondissement ont également connu une augmentation du nombre de résidents non blancs. En fait, la zone a inversé la tendance à la baisse du nombre de résidents hispaniques qu’elle connaissait depuis plus de 15 ans.

Et si Williamsburg et Greenpoint se sont enrichis, de nombreux ménages plus pauvres sont restés. Le revenu médian des ménages dans le front de mer rezoné de Brooklyn a augmenté de 33 000 dollars par an, pour atteindre 97 000 dollars. La part des résidents gagnant plus de 50 000 dollars par an a également augmenté. Pourtant, le nombre de ménages gagnant moins de 50 000 dollars, ou même moins de 25 000 dollars, n’a pas connu d’augmentation sensible.

Depuis la grande récession, les quartiers de Williamsburg et de Greenpoint ont créé plus de 11 000 nouveaux emplois, soit une croissance de l’emploi 50 % plus rapide que dans le reste de la ville de New York. Ces quartiers ont créé des emplois pour tous les niveaux de revenus, dans des secteurs tels que l’hôtellerie et la restauration, le commerce de détail, l’industrie légère et le travail de bureau. Cette croissance de l’emploi a inversé un déclin antérieur des postes disponibles pour les travailleurs à faible revenu et peu qualifiés. Alors que M. Jacobs avait décrié la destruction imminente de « centaines d’emplois manufacturiers », Williamsburg et Brooklyn ont vu leur déclin antérieur dans ce secteur s’inverser. Et si les emplois manufacturiers ont diminué dans l’ensemble de New York, leurs rangs se sont stabilisés dans Brooklyn, grâce à l’essor d’industries plus propres et à petite échelle et à l’épanouissement du Navy Yard et d’Industry City à Brooklyn.

À l’avenir, Williamsburg et Greenpoint devraient continuer à accueillir davantage de personnes, de logements et d’emplois. Une zone autrefois connue pour le « Greenpoint blob » – une lagune noire souterraine de déchets toxiques résultant de la plus grande marée noire de l’histoire américaine – a investi des dizaines de millions de dollars dans la restauration de l’environnement et a créé plus de quatre acres de parc au bord de l’eau. La ville pourrait dépenser 500 millions de dollars pour acquérir et rénover le Bushwick Inlet Park, un espace vert déjà très populaire qui était autrefois une décharge de mazout très polluée et un refuge pour les chats sauvages.

Des projets d’investissement massifs, combinés à l’arrivée de nouveaux arrivants, ont depuis longtemps fait de Williamsburg et de Greenpoint les capitales de la gentrification à New York. Cette croissance rapide des loyers dans ces quartiers autrefois à faibles revenus a conduit, comme le note la ville dans son rapport « Where We Live » récemment publié, à « un sentiment croissant que les quartiers ne peuvent pas accueillir de nouveaux résidents et à des inquiétudes quant au fait que le développement de nouveaux logements va déplacer les résidents actuels ». Michael Hankinson, du Baruch College, a constaté que les locataires de ces quartiers se comportent davantage comme les propriétaires en s’opposant aux nouveaux développements, car ils craignent que les nouveaux développements immobiliers attirent la demande et fassent monter les loyers, augmentant ainsi la probabilité de déplacement.

Mais l’offre supplémentaire de logements absorbe la hausse de la demande et atténue l’impact de la surenchère des locataires à hauts revenus sur les autres. Le résultat, comme Evan Mast et ses coauteurs de l’Upjohn Institute l’ont récemment démontré, est que les nouvelles locations au prix du marché font baisser les loyers à proximité et aident les quartiers en mutation à rester économiquement intégrés. Ces nouveaux logements ont un effet d’entraînement : des unités supplémentaires, plus abordables, sont ouvertes à mesure que les locataires quittent les anciens logements pour les nouveaux, voyage à New York et les politiques de logement inclusif permettent souvent d’ajouter des unités supplémentaires dans ces développements réservés aux locataires à faibles revenus. Cela signifie qu’un plus grand nombre de voisins restent pour accueillir de nouveaux voisins, et que tous deux sont susceptibles de s’en trouver mieux.

La gentrification en tant que phénomène de déplacement est plus rare qu’on ne le croit. En permettant à plus de logements et d’emplois de répondre à la demande, on évite l’apparition de villes à somme nulle. Des quartiers comme Williamsburg et Greenpoint à Brooklyn démontrent que la croissance inclusive est possible.