Aucune grande entreprise ne vient en ville » : un promoteur de biotechnologies déplore le statut de New York.
Le promoteur immobilier Joel Marcus a cru très tôt à l’industrie biotechnologique, contribuant à la création de pôles de sciences de la vie florissants dans des endroits tels que le Grand Boston, San Francisco et San Diego, qui font l’envie des maires et des planificateurs du développement économique.
Alors que la ville de New York tente de reproduire ces succès, il est convaincu qu’elle doit tracer une voie différente.
M. Marcus, président et cofondateur d’Alexandria Real Estate Equities, un pionnier de la construction et de la propriété de bâtiments destinés aux sciences de la vie, décrit les ressources médicales et scientifiques de New York comme « exquises » et « inégalées ». Mais il pense que la ville est trop chère pour accueillir des entreprises de sciences de la vie à grande échelle et qu’elle devrait plutôt se concentrer sur le développement des start-ups. Celles qui réussissent peuvent garder une présence dans la ville mais finiront par développer leurs activités ailleurs.
« Vous ne pouvez pas vraiment faire évoluer une entreprise de manière substantielle ici à New York comme vous pouvez le faire dans d’autres endroits », a déclaré Marcus au Financial Times. « C’est vraiment le talent et le coût de la vie à New York », a-t-il ajouté, qualifiant ses taxes d' »énorme, énorme problème ».
Interrogé sur les chances de la ville d’attirer les grands groupes des sciences de la vie, agence de voyage New York il a répondu : « C’est une blague. C’est une blague… Regeneron ne vient pas dans la ville. Merck ne vient pas dans la ville. Aucune grande entreprise ne vient en ville . . . Ce sont les start-ups. Purement et simplement. Et la plupart des gens ne le comprennent pas ».
Ses commentaires peuvent choquer les dirigeants de la ville, y compris le maire Eric Adams, qui ont de plus en plus mis l’accent sur les sciences de la vie comme nouveau moteur d’emplois et de croissance – aux côtés de la finance et de la technologie – alors que la ville tente de se remettre de la pandémie de Covid-19.
Après un départ laborieux, l’industrie a commencé à percoler à New York. Selon CBRE, le conseiller immobilier, les locataires du secteur des sciences de la vie ont loué un nombre record de 433 000 pieds carrés dans la ville en 2021, soit plus que les sept années précédentes réunies.
Dans un rapport publié le mois dernier, le service d’urbanisme et la société de développement économique de la ville ont vanté la région de New York comme étant le plus grand centre des sciences de la vie du pays – bien que son périmètre englobe le nord du New Jersey, le sud du Connecticut, Long Island et d’autres zones adjacentes.
Entre-temps, les promoteurs immobiliers et les investisseurs se sont tournés vers les sciences de la vie, car l’augmentation du travail à domicile menace le rendement financier de leurs bureaux.
Pour beaucoup, cependant, Marcus prévoit le malheur.
« Vous vous lancez dans cette activité parce que vous êtes convaincu qu’il s’agit d’un excellent business – et non parce que votre autre activité ne fonctionne pas », a-t-il déclaré. « Je pense [que pour] beaucoup d’imitateurs, ce sera un peu le cimetière de leurs idées ».
Marcus n’est pas un scientifique. C’est un comptable et un avocat de formation, et un promoteur immobilier de longue date. Pourtant, son opinion a un certain poids dans ce domaine, car il a bâti la plus grande société immobilière du monde dans le domaine des sciences de la vie, avec des positions dominantes à Cambridge, dans le Massachusetts et dans la Bay Area.
Le franc-parler de Marcus, qui est connu pour envoyer des courriels en majuscules jusque tard dans la nuit, a développé sa propre conviction sur les sciences de la vie après avoir commencé à représenter les premières entreprises de biotechnologie à la recherche d’un espace de laboratoire en Californie. Avec 19 millions de dollars, il a cofondé Alexandria en 1994, à l’âge de 47 ans, en tant que développeur et exploitant de ces propriétés spécialisées.
La société d’investissement immobilier cotée en bourse exploite 41,9 millions de pieds carrés d’espace en Amérique du Nord, avec des millions d’autres en développement. Sa capitalisation boursière s’élève à 24 milliards de dollars.
Les entreprises des sciences de la vie cherchent à concevoir et à fabriquer une nouvelle génération de thérapies génétiques et cellulaires plus ciblées pour traiter les maladies, ainsi que de nouveaux types de vaccins et de produits nutritionnels et agricoles. L’industrie a démontré son potentiel de manière grandiose avec le développement rapide d’un vaccin très efficace contre le Covid-19. (S’adressant aux analystes de Wall Street, Marcus a qualifié l’année 2020 de « pire année de notre vie, et pourtant la meilleure année de tous les temps pour l’industrie des sciences de la vie »).
Contrairement à un immeuble de bureaux commercial standard, les installations des sciences de la vie nécessitent généralement des plaques de plancher extra-larges et de hauts plafonds pour accueillir des équipements de ventilation et d’autres caractéristiques personnalisées.
Leur location peut être compliquée car de nombreux locataires sont des entreprises en phase de démarrage. Ils peuvent avoir des liquidités limitées, des besoins changeants et des perspectives commerciales futures dont l’évaluation nécessite des diplômes scientifiques avancés.
« Quelle est la solvabilité d’une start-up d’une personne qui a levé 1 million de dollars et qui n’existait pas il y a trois mois ? » a demandé Orin Herskowitz, le directeur exécutif de Columbia Technology Ventures, qui guide les percées scientifiques de l’université Columbia, basée à New York, du laboratoire au marché commercial. « Mais c’est ainsi que Regeneron a démarré. C’est comme ça que toutes ces entreprises ont démarré ».
Herskowitz a fait l’éloge du travail d’Alexandria qui ne se contente pas de lancer de telles entreprises par le biais de sa propre branche de capital-risque, mais qui les associe également à d’autres sources de financement et à des équipes de gestion expérimentées. Le mois dernier, Alexandria a ouvert un site LaunchLabs près de Columbia qui s’occupera des entreprises à leur stade le plus précoce, lorsque les meilleurs scientifiques tentent de transformer les recherches avancées en thérapies commercialisables.
« Je pense qu’ils en savent plus que nous sur nos start-ups », a-t-il déclaré.
Pourtant, Herskowitz a contesté l’idée de Marcus selon laquelle la ville de New York était mal adaptée aux entreprises matures du secteur des sciences de la vie. « Si vous regardez où nous en sommes aujourd’hui par rapport à il y a 10 ans, c’est époustouflant », a-t-il déclaré, affirmant que la ville rattrapait les leaders.
Selon M. Marcus, il faut environ 25 ans pour développer un cluster réussi comme celui du Grand Boston ou de San Diego. Il recherche au moins quatre attributs lorsqu’il investit : des institutions scientifiques et médicales de premier plan, une abondance de capital-risque, des talents de gestion et un emplacement attrayant. Des aspirants tels que la Floride ont essayé, jusqu’à présent sans grand succès.
La ville de New York a annoncé ses ambitions en 2005 lorsque le maire de l’époque, Michael Bloomberg, a choisi Alexandria pour construire un campus de près d’un million de pieds carrés sur East 29th Street, parmi les hôpitaux de la « Bedpan Alley ». Le Centre Alexandria pour les sciences de la vie a ouvert ses portes dans la ville cinq ans plus tard.
« Bloomberg était le partisan le plus agressif de l’industrie. Mais lorsqu’il est parti, nous avons eu huit années littéralement sans rien », a déclaré M. Marcus, rejetant la faute sur l’administration de l’ancien maire Bill de Blasio.
Adams, qui s’entretient régulièrement avec Bloomberg, a cherché à relancer l’ambition depuis son entrée en fonction en janvier. En avril, lors de son premier discours sur « l’état de la ville », le maire s’est engagé à « doubler » les investissements de la ville dans les sciences de la vie – y compris un nouveau projet en collaboration avec l’université de New York et le promoteur Taconic.
La ville, qui compte des institutions scientifiques et médicales de renom, dispose d’un vivier de plus en plus important de capital-risque dans le domaine des sciences de la vie. Elle a également bénéficié d’initiatives récentes telles que le fonds de commercialisation de la biodéfense de l’État de New York, doté de 40 millions de dollars, qui octroie des fonds à des entreprises proposant des solutions prometteuses aux maladies infectieuses.
Pourtant, l’immobilier constitue un dilemme de longue date. Jusqu’à récemment, les promoteurs ont eu tendance à trouver plus rentable de construire des tours de bureaux ou des condominiums de luxe sur des terrains qui auraient pu être consacrés à des campus de sciences de la vie. Selon certains anciens fonctionnaires de la ville, cela a entravé la croissance de l’industrie.
Pour Marcus, l’immobilier est une distraction. « C’est l’idée fausse que le gouvernement a toujours eue ici », a-t-il déclaré, exhortant les dirigeants civiques à mettre leur énergie au service de la science et des petites entreprises qui sortent tout juste des universités. Selon sa formulation, ils ont commis une erreur en se concentrant sur la construction de la serre, et non sur la plantation des graines.
« Oubliez l’espace », a-t-il dit. « L’espace arrivera. »